Le projet de loi de simplification de la vie économique avait initialement été présenté en Conseil des ministres le 24 avril 2024 par Bruno Le Maire, alors ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Ce projet avait été adopté en première lecture par le Sénat le 22 octobre 2024. Le Sénat avait achevé l’examen du projet de loi en juin, mais n’avait pas pu le voter en raison de la suspension de ses travaux à la suite de la dissolution de l’Assemblée nationale intervenue en juin 2024.
Le projet est de retour à l’Assemblée nationale où il sera débattu du 8 au 11 avril 2025 en séance publique. Plus de 2.600 amendements ont d’ores et déjà été déposés.
S’agissant du droit des baux commerciaux, le texte comporte de nombreuses dispositions qui devront retenir toute l’attention des praticiens du droit.
Voici pour rappel les principales mesures :
Droit de préférence
L’article 24 du projet de loi introduit une modification à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui traite du droit de préférence du locataire. Un nouvel alinéa y est ajouté pour définir le local commercial et le local artisanal, ces derniers étant des lieux principalement aménagés pour l’accueil physique ou la réception habituelle de la clientèle. Cette précision vise clairement à exclure les bureaux et les entrepôts du champ d’application de cette disposition.
Loyer et dépôt de garantie
L’article 24 du projet de loi apporte également des modifications concernant les loyers et le dépôt de garantie :
- Un nouvel article L. 145-33-A du Code commerce permet au locataire de demander le paiement mensuel du loyer, sauf pour les locataires de locaux monovalents. Cette option s’appliquera aux baux en cours à la date de promulgation de la loi. Cette possibilité sera ouverte au preneur à la condition qu’il ne fasse pas l’objet d’une action du bailleur en paiement d’un arriéré de loyer ;
- L’article R. 145-38-1 autorise l’insertion d’une clause dite « tunnel », permettant d’encadrer, de manière symétrique à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux. Il s’agit là d’une innovation phare qui met à terme à une quasi-décennie d’incertitudes en la matière ;
- L’article L. 145-40 est complété pour limiter les futurs dépôts de garantie à un trimestre, avec une restitution devant être effectuée dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois (3) mois à compter de la restitution des clés par le preneur à l’issue de la relation locative. Cette disposition pourrait être incompatible avec les délais prévus pour la reddition des comptes par l’article R. 145-36 du Code de commerce. Cette nouvelle disposition s’applique aux baux en cours à la date de promulgation de la loi, à condition que la restitution du local intervienne dans les trois (3) mois suivant cette date ;
- Enfin, en cas de changement de propriétaire de l’immeuble, l’obligation de restituer le dépôt de garantie incombera au nouveau bailleur. Cette règle sera applicable aux mutations survenant trois (3) mois après la promulgation de la loi.
Délais de paiement
S’agissant des délais de paiement, l’article 24 bis du projet de loi subordonne l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du locataire de régler sa dette et de reprendre le paiement intégral du loyer avant la première audience. Cette disposition s’applique aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire formulées à compter de l’entrée en vigueur de la loi.